为什么说实地尽调是控制房抵贷款风险必不可少的一项?

抵质押是银行信用风险很重要的一项,在抵质押中,一旦借款人不能按约还贷,银行可以凭借抵质押物来作为损失补偿。房屋抵押贷款就是抵押贷款的一种,并且在各种抵押物中,银行、各大金融机构都事更愿意与房产抵押的客户合作的。


这是因为同其他贷款相比,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处理方式灵活等优势。尤其是当今社会,伴随着经济发展,居民购房需求不断增大,我国房产抵押贷款业务迅速发展,房产贷款规模不断扩大,截至2017年中旬以来,金融业本外币贷款余额118.66万亿元,这其中约60%的贷款为抵质押贷款,房地产为主要押品,占押品比重约为50%,其次为应收账款、金融资产。当前银行贷款体系,所有的押品中,房地产(不动产)押品占大头,房抵市场不容小觑。

而在美国,单是房抵贷款就占整体贷款余额约50%,是目前规模最大的住房金融市场。相比而言国内的房产抵押贷款还尚有很大的发展空间。但是需要注意的是,在国内房地产市场跌宕起伏、金融行业积累较多房地产押品的情况下,房抵贷款的金融风险隐患也随之上升,但是也意味着风控工作也变得至关重要。


金融机构在进行房抵贷款风控工作时,这两点不可忽视:
一、押品风险管理
押品作为债务人违约时的第二还款来源,可以有效降低或抵补债务人违约带来的损失。当借款人无法偿还贷款时,可以通过处置抵质押物来保障债权,在目前金融机构坏账率居高不下,具有风险缓释作用的押品管理重要性不言而喻。

但从当前押品管理和处置效果来看,由于部分金融机构,押品的选择把关不严,没有充分重视抵押物的变现能力,造成部分信贷业务风险缓释措施流于形式;评估管理不规范,造成抵押物评估价值虚高等问题,进一步加大了金融机构的运营风险。

由于现实中房地产情况复杂,房产抵押贷款涉及环节较多,专业性较强,内容复杂,因此在进行押品选择时,进行实地尽调是至关重要的一项工作。维氏盾作为中国首家专注于实地尽调的征信公司,借鉴英国传统实地征信技术Site Visit开发出核心产品“征查蜂”,具有标准化、强执行、可追索的特点。

针对房抵贷款押品风险管理方面,实地尽调中应当确认押品实际位置、进行押品产权确认、勘察房屋结构布局及周边环境并同实际住户进行交谈问询。切实从多方面还原押品的真实情况,将所有影响押品价值的因素、押品可能存在的风险等进行详细调查,同时问询周边中介押品房型均价,以作后续押品估值参考。同时为确保尽调信息的准确度,应对其所提交信息进行二次审查:是否有重要信息遗漏、尽调信息是否有可疑之处防止欺诈或道德风险的发生。

二、第一还款来源
对于放款机构而言,风控不仅要考虑企业主抵押物价值的充足性和变现能力,还应重视第一还款来源,对企业主进行财务分析、现金流量分析和非财务分析,对企业主开展贷前、贷后检查,动态反映贷款形态,加强贷后管理,重视抵押资产处置。

这种情况下多数金融机构选择同第三方专业征信机构合作进行风控,押品风险和第一还款来源两手抓,才能从根本上提高房产抵押贷款的质量,有效防范房产抵押贷款风险。维氏盾征信针对房抵业务,自主研发适应于房地产抵押领域全流程风控系统“维氏好房”。

该系统是在征信风控基础上引入第三方资管公司对贷后风险进行管理。通过风控前置的方式,将客户进件资料录入系统,对借款人违约率、还款能力、房产价值评估等各项因素进行同步风控检测。通过线上线下结合,贷前贷后调查管理,对借款人进行全方位、多维度地画像,为金融机构风险把控和商业决策提供帮助。

维氏好房结合了旗下实地尽调征信产品“征查蜂”,与金融机构、不良资产处置机构形成强有力的良性促进体系,不断的完善iScore风控模型可靠性和准确度。其核心特色iScore风控模型,是基于“资产评估、风险管控、资金回款”三大关键点建立:

1、资产评估
主要考虑三个方面:实际价值、成数、未来变现能力。为了确保抵押物估值的精准度,派遣专业尽调人员进行实地考察,将实地尽调与大数据风控技术相结合使用,线上线下数据采集相互验证分析,严格把控评估的准确度。

2、风险管控
针对房产抵押存在的风险问题,如重复抵押、存在租赁或诉讼等司法限制问题。iScore风控模型通过云端共享、线下实地考察的方式,结合借款者各类信息,以及房产的实际情况和可能存在的风险综合输出房产抵押风险评分IScore,帮助房抵机构进行风险管控。

3、资金回款
资金回款的关键在于不良资产处置的流动性管理。iScore风控模型在公平风险定价基础上,整合国内多家不良资产处置机构,保障金融机构资产的安全性和流通性。

另外还需注意在押品估值方面,易产生押品的估值就是无限接近当前市场价值的误区。事实上按照市场押品抵押周期计算,以12个月的居多,如果逾期需清算押品,需走法拍程序,一个法拍周期可能需要18个月,这意味着押品真正清算周期2年半左右,所以2年半以后押品市场价才是真正的估值。

计算押品真实估值,需对押品历史的市场价,成交量+未来政策及金融变化的变量来推演预期估值。所以押品估值,需进行全面的考量,详尽的实地尽调工作必不可少,维氏盾征信采用“2-3家全国性一级评估机构价格+2-3家全国性中介价格+2家当地方圆1公里范围内电询后买手及卖手价格加总后的加权平均值”,通过这种方式最大程度减小市场价不准确性、人为操纵性,从而获取准确市场估值。


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